樓按變相加息 樓市添壓

各大銀行在一個月內兩次調高同業拆息按揭利率，既顯示銀行供應樓市資金的態度轉趨審慎，亦令置業人士的供樓負擔上升，對樓市漸構成壓力，有助令樓市降溫。有意置業用家須留心市場變化，衡量本身供樓能力後才入市。

H按連環升　銀行借貸更審慎

匯豐銀行前晚帶頭將同業拆息按揭利率（俗稱H按）調高，由H+0.9至1.3厘加至H+1至1.5厘，為一個月來的第二次。換言之，目前實際H按息已由年初的約0.9厘，上調至最高1.7厘，業主供樓利息增加接近一倍。市場估計H按息有機會進一步升至H+2厘，漸與最優惠按揭利率（俗稱P按）看齊。

本港樓市持續熾熱，除環球熱錢流入驅使外，另一重要因素是銀行放款態度積極。過去兩年銀行大肆以H按提供按揭，因H按息率較P按低，銀行實際上一再減息地競爭，結果九成的新造樓宇按揭都採用H按，為樓市加柴添火。然而這些因素已出現變化。

其一，銀行調高H按息，等同加息。銀行去年曾提供低至H+0.65厘按揭貸款，因環球資金泛濫，但今年起各國因通脹肆虐紛紛加息，不但新興國家如中國、印度等陸續加息遏通脹，收緊銀根，歐洲亦於在上周宣布三年來首次加息。倘美國於六月次輪量寬結束後不再加碼，那全球過度泛濫的資金將逐步回歸正常，屆時將推高利率及銀行間拆息，銀行為減輕H按風險，故率先加息。

其二，銀行對物業貸款趨小心，此除擔心環球泛濫資金減少外，亦和金管局的密切關注有關。金管局一直在樓市政策上配合政府，督促銀行審慎借貸，免吹大樓市泡沫。去年銀行貸款急增三成，引起金管局關注，本周更要求各銀行月底前提交今年業務策略，評估有否過度借貸。可預期在金管局加強監管下，銀行難再像去年一樣，力谷按揭貸款。

其三，H按息上升增加置業人士供樓負擔。目前樓價已比九七年高，但負擔比率只約五成多，不及當時的八成多，原因之一是按揭利率極低。一旦利率上調，即使樓價不漲，業主供樓負擔比率亦增，勢令樓市添壓。

供樓比率升　準業主量力而為

資金對樓市舉足輕重，現資金供應因銀行審慎借貸而減少，加上置業人士供樓負擔比率上升，樓市或將降溫。有意置業人士除考慮樓市變化外，亦須衡量本身負擔能力，應預期未來利率再上升二或三厘後，仍有力負擔。