Saturday, March 20, 2010

整頓樓市 要有三年長遠規劃

央企高價搶奪地王,觸動中央敏感神經,引起國資委出手整治,稍遏土地炒風。國資委重招既出,各相關部委、地方政府亦陸續交差,相信會使樓市平靜一段時間。但要使樓價不但在三個月內、更要在三年內保持平穩,則中央必須訂出更全面和長遠的規劃。

一天內讓央企拍出三幅地王的北京,昨日出招發佈土地供應新措施,不再純綷以價高者得為標準出售土地,並大幅增加保障住房用地,進一步從供應上調控樓市。

央企不務正業,高價買地,行為明剃中央眼眉,不但令民眾譁然,更惹中央不滿,故被國資委重手整頓,被逼退出房地產市場。而繼國資委後,北京市也啟動新招限制非理性土地競價,相信短期內,各地政府、銀行,亦會交出措施回應中央,樓市有望暫時冷卻。

不過,房地產市場回報豐厚,中央若無長遠樓市整治政策,相信三到六個月後,各利益團體又會蠢蠢欲動。屆時樓市再度熾熱,對中央管治權威無疑又是一重打擊。

為免樓市只有三個月穩定期,而是在未來三年都保持合理,中央必須有全方位的房策,此包括:

其一,從土地供應著手。中央應明確規定多少土地必須用作興建政策保障房,避免過多土地成為豪宅用地。此外,還要重手打壓囤地炒地,保持土地供應暢順。

其二,從資金供應著手。建立更公平的信貸環境,限制銀行恣意向發展商貸出資金,並且必須提高貸款條件,嚴格抑制房地產的投機炒賣。

其三,針對發展商,要求提高樓宇買賣透明度,禁止捂盤抬價等違規行為,保障消費者利益,打壓樓市炒風。

其四,而最核心的,就是規範地方政府,不得依賴高地價、高樓價為收入主要來源。不過,地方政府財政收入薄弱,地方債務又已累積至七億二千萬元,長遠而言若不改革中央與地方的分稅制度,無法從根本上杜絕地方政府覬覦房地產這口肥肉。

蝸居民怨容易引致社會不穩,中央已多番出手調控樓市,但每每只能換來三至六個月的平靜。要徹底理順樓市,就要在這個穩定期內制定好長遠房策,以免炒風故態復萌。總理溫家寶明言要在任內管好房地產市場,使房價保持合理。若三年後任期屆滿,樓價問題仍尾大不掉,勢必有損中央管治威信。

Friday, March 12, 2010

內地資金入主亞視 更要國際化

亞視連日來因為股權問題而掀起的風波,終於告一段落。計劃入股亞視的商人王征,昨日聯同五家內地企業簽訂戰略合作協議,準備在傳媒界一展拳腳。五位國企老總都有全國政協身份,中方色彩不言而喻。然而亞視若要更上層樓,走的不應是中國路線,而是更加國際化。

擁有香港身份證的王征帶有濃厚中方背景,與之簽約的又都是國企高層,令人聯想到亞視的新動向,與中央大力打造軟實力的戰略思維不謀而合。港人擔心亞視將成為中央電視台的香港分台,新聞自由可能受到衝擊,變成國家喉舌。其實亞視若變陣得宜,將大大彰顯香港價值所在。

中國經濟硬實力和文化軟實力之間的鴻溝,在零八年奧運聖火傳送、西藏騷亂中表露無遺。中央為了爭取與國力匹配的國際話語權,打算斥資四百五十億,將中央電視台、新華社等國家媒體發展成國際級媒體。

不過,國家媒體包袱大、轉型難,可塑性遠不及一家香港的免費電視台。

王征說過要把亞視打造成「亞洲CNN」,深耕珠三角,設普通話頻道等。如果他真的想藉亞視創造出亞洲的CNN,在國際上產生影響力,為中國創造話語權,那麼,他就要好好利用香港作為國際都會的特點,而非使之「CCATV」化。

中國幅員廣大,有成千上萬的電視台,若亞視成為其中之一,有何價值可言?亞視要成功,就要拉遠自己和內地電視台的距離,強調自己和內地電視台不同之處,所以必須更加國際化。要做到這點,就得充分發揮香港的優勢。

香港最大的優勢,是身為一個中國城市,卻有西方的制度、國際的視野。香港的新聞自主、編採獨立,在國際上有一定聲謦。同樣的新聞,中央台的報導與取材,可能未必能取信於西方觀眾,但若來自香港的電視台,可信度便大大提高。這就是香港品牌值錢的地方。

而且香港有優秀的傳播人才、靈活的拍攝手法、自由的言論與資訊流通、紛陳的意見與觀點,這些優點,任內地電視台的實力再雄厚,也不能取代。若未來亞視能發揮這些無形資產,而非中國化,才能充分發揮其價值。

中國香港化 香港何處去?


又到3月,北京格外熱鬧——兩會正在舉行,人大政協與官商權貴雲集。而隨着中國國力日盛,前來採訪的西方媒體也絡繹不絕,令兩會的曝光率更盛。愈來愈多人想了解中國,但該如何入手?

《中國大趨勢》 論點有別西方

本書是個不錯的選擇。作者以「內容分析」(content analysis)入手,蒐集及研究40多份全國各地中文報章(*),總結出撑起中國經濟成就的8大支柱,從鄧小平的「改革開放」到胡錦濤的「建設創新型國家」都包攬下來,結構清楚,容易理解。值得留意的是,作者沒有戴上西方人的有色眼鏡去看中國,卻以相對理解與友善的姿態,直面中國的成就與爭議。正如他們自己所說:「我們的觀點可能受到我們積極正面的情感所影響,但是如果確實如此,這樣的觀點也許可以平衡大量的負面評論。」

作者的觀點,的確有別於西方主流的意見。我舉兩個例子說明一下。

外界對中國的批評通常集中在兩方面:第一、中國不民主。第二、中國箝制言論自由。作者的看法卻是這樣的:

關於民主,作者認為中國需要時間,他說:「中國展開現代化的時間點,要比西方晚100多年。但是西方往往依據自己發展至少一世紀的價值觀與標準,來評斷中國的經濟與政治進展。」以成熟發達國家的標準,來審視改革發展才30餘年的國家,要求未免太嚴苛。

一步登民主 還有發展奇迹?
此外,他也不認同西方那套選舉式政治,對中國的發展最有利:「如果中國建立了西方式水平式民主制,大量精力就會投入競選……」而且,「在水平式民主中,任何超過任期的目標都會有兩個問題。首先,執政者輕易承諾又不必負責,因為任期不允許……其次,就算是立意極佳的政見在繼任者或另一黨上台後,可能也會跳票。中國共產黨的持續執政,反而是它會履行責任的更大保證。」

我們可以辯論不同政治制度的優劣,但作者認為這不能脫離現實的考量,如果中國一步登天地採取了西方式民主制度,還有這30年來的發展奇迹嗎?

除民主以外,西方也很關注中國言論自由的狀況。作者說,外界對中國的網絡審查看不順眼,但中國人似乎並不介意。他引用數據,說一個由紐約馬克爾基金會(Markle Foundation)出錢做的一個意見調查顯示,「大多數中國人贊成對網際網絡的管制與管理,尤其是由政府來做。」中國人向來服從權威,有這樣的想法並不出奇。

本書描繪的中國,的確與我們一直以來接觸有關中國的論述大相逕庭,你可能很同意或很不同意,但不妨包容一些,多作反思。書裏有一小段關於香港, 尤其值得我們留意:

「世界上有個都市已向世人展現,財富的增加與政治的穩定,可以和西方與中國的模式同時並存,那就是香港。10年前香港回歸中國時,人們談的是『一國兩制』,擔心香港會愈來愈像中國大陸;後來發生的事情卻恰恰相反:中國大陸愈來愈像香港。」

當中國愈來愈像香港時,我們還可以如何領先其他中國城市,保持獨一無二的優勢?這值得每個香港人深思。

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書名:《中國大趨勢:八大支柱撐起經濟強權》(China's Megatrends:The 8 Pillars of a New Society)

作者:約翰‧奈思比 / 桃樂思‧奈思比(John & Doris Nasibitt)

* 我沒有寫白的是,由於資料來源主要是中國的報紙,所以這本書的意見,頗一面倒

Friday, March 05, 2010

樓宇供應不足 出招要多要快

差餉物業估價署公佈,今年與明年私人住宅的預測落成量,分別為一萬四千和一萬一千個左右。今年落成量雖已比去年倍增,但仍無法滿足每年約二萬個需求,市民擔心上車無望,樓市更加熾熱。政府未來必須頻密、多推各種微調樓市措施,才能緩和市場情緒。

香港地產市道的特色是易熱易冷。從零五到零七年,每年的新單位落成量都超過一萬,但樓價升得少,市民買樓的興緻也不高。去年資金氾濫,推動樓價飈升,結果越貴越被搶購,使第四季的整體售價指數,較零八年同期升百分之二十三。

最近房協推出四百多個夾屋餘貨叠翠軒,首日派表達二萬五千份,市民一窩蜂急上車,使十年樓齡的「賣剩蔗」忽然成為「搶手貨」,樓市的熾熱可見一斑。

問題是香港樓市易熱易冷,若政府出招過重,例如復售居屋,可能會過猶不及,釀更大社會不穩。九七年的「八萬五」建屋政策就是重招,後果如何?市民心中有數。

調控樓市如烹小鮮,必須慢火細煎,不能操之過急,要保持對樓市的敏感度,同時頻密地出台微調措施。政府已出招增加未來土地供應,但緩不濟急,無法短期推中小單位應市。為抒緩市民上車難的擔心,當局仍有多項措施可用:

其一,增加住宅供應。除夾屋外,房委會有意把近四千個居屋餘貨在今年內全數推出。如果計劃屬實,可以滿足不少基層市民的置業需求。

其二,增加土地供應。政府除調整勾地表外,更重要的是設法增加發展商勾地誘因。若發展商還是勾不出土地,政府已提出將元朗一塊土地作公開招標,建設中小型住宅。既然目標明確,有關方面是否可以特事特辦,加快落實,同時準備更多土地,隨時推出?

其三,收緊銀行信貸。最近金管局以監管銀行風險為名,為銀行按息下限設立參考水平,期望控制流入樓市的資金,擠走部份炒家。未來還可出台更多指引,提高炒家成本,緩和樓市升勢。

與市場搏奕,政府必須打心理戰,密集、大量出招,表達對樓市過熱的關注,中和市場亢奮情緒。為樓市降溫,才可換取時間,推行更多長遠房屋政策。

Thursday, March 04, 2010

中移動購浦發 未釋市場疑慮

中移動(00941)昨日證實正洽商入股上海浦東發展銀行,市場擔心此舉將模糊其以電訊為主的核心業務,損害股東權益。作為負責任的上市公司,中移動應盡力為投資者釋疑,解釋進軍金融業的價值所在。

中國銀監會主席劉明康最近接受訪問表示,今年當局將要求國內大型銀行的資本充足比率維持在百分之十一以上。為應付更嚴格的資本金要求,各銀行急需進行融資,以謀發展。

恰巧在這個時候,市場傳出中移動將斥資四百億人民幣,透過入股一至兩成,成為浦發銀行的策略性投資者。中移動昨日證實洽講浦發銀行的消息屬實,但沒有透露作價。

市場因此擔心,是不是因為浦發銀行融資無門,於是財雄勢大的中移動被要求承擔一些「政治任務」?而中移動投資非本業業務,又能否發揮協同效應,為股東爭取最佳回報?中移動管理層昨日雖然作出解畫,但未能完全令市場釋疑。

投資者的擔心並非毫無根據。首先,作為擁有七成市場佔有率、用戶超過五億的電訊商,如果中移動要發展手機銀行或電子商貿業務,可以考慮合作的銀行很多,亦毋須透過入股作為代價。何況浦發銀行只屬具地方優勢的中小型銀行,與中移動的地位並不匹配。

其次,若此舉只是純粹投資,則可供考慮的選擇更多,例如投資債券,回報可能更大。

更甚的是,中移動尋求本業以外收購機會本身,是否反映了電訊業務發展前景黯淡?凡此種種,都教投資者擔心中移動進行是項投資的動機和後果。

作為在香港上市超過十年的企業,中移動應該了解投資者對電訊商的基本期望,是企業應專注本業,避免作出不必要、難以衡量價值的併購行為,免得不償失。若中移動相信是次投資能為集團帶來豐厚回報,更應作出全面、詳盡解釋,以爭取投資者的支持。

為股東謀求最大回報,是上市公司的基本責任。對市場質疑其入股浦發銀行的價值何在,中移動不應迴避,因為這不但關乎企業本身的管治水平,亦影響中資企業的形像,而中移動作為重磅股,其一舉一動更有可能令股市波動。期望中移動未來能為該投資提供更多解釋,令投資者安心。

Wednesday, March 03, 2010

關注銀行風險 意在冷卻樓市

金管局昨晚透過《匯思》專欄發表文章,關注銀行經營住宅按揭業務的風險管理,提醒銀行審慎放貸。金管局的表態,表面上關注的是銀行風險,實際上卻是以出口術形式,意在為樓市降溫,期望銀行在按揭利率戰上有所節制,免樓價持續飈升,無法軟著陸。

上周出台的財政預算案,以增加土地供應等四招遏樓市,其中特別提及,為防止按揭信貸過度擴張形成資產泡沫,金管局將密切留意有關情況,並在必要時採取進一步措施,加強對銀行的監管。

但市場無視政府警告,紛紛以超低按揭利息搶客。作為按揭市場「龍頭」之一的匯豐銀行,率先推出與銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎的按揭貸款計劃,使供樓利息低至零點七二厘,掀起按揭戰序幕,近日甚至有銀行以首三年息率低至零點零七厘(HIBOR加零)的按揭計劃吸引新盤買家,推波助瀾。

銀行在住宅按揭市場的進取作風,無疑為樓市火上添油,使更多資金進入樓市,進一步推高樓價。

住宅按揭貸款佔銀行本地總貸款百分之三十六,樓市越熾熱,未來因為住宅按揭貸款質素轉壞而出現的信貸風險便越大。因為目前的超低息環境並不會長期持續,一旦美國加息,本港利率及按息亦會跟隨,加上樓價仍然高企,市民的供款壓力勢將加劇,大有機會令銀行呆壞帳上升,威脅銀行的穩定。

故此金管局特別發表文章,叮囑銀行「必須充分考慮整個經濟週期當中可能出現的變化」,及要「在『最壞情況』出現時,銀行仍然維持足夠的風險抵禦能力」。

作為監管機構,金管局對銀行因按揭競爭加劇而可能引發的風險表達關注,十分順理成章。但更重要的,是要藉此出口術為樓市降溫,回應財政預算的遏樓市招數,以便隨時按需要採取進一步措施監管銀行。

為冷卻樓市,財政司上週已表示將推出一幅元朗土地作私人住宅用途,金管局今番雖未正式發出指引,但已清晰表態,關注銀行以超低按揭為樓市煽風點火的影響,囑銀行自律,謹慎放貸。政府關注樓市熾熱,正從多方面作出收緊,若市場有所收歛,就可避免政府出重招導致過猶不及,波及樓市及社會穩定。

Tuesday, March 02, 2010

匯豐業績反映 環球復甦緩慢

匯豐控股(00005)昨日發表全年業績,去年股東應佔利潤為58。4億美元,較08年微升1。8%,接近市場估計下限,表現令人失望。銀行乃百業之母,匯豐銀行低於市場預期的業績,反映經過金融海嘯衝擊後,環球經濟危機仍未過去,復甦進度緩慢。

金融海嘯肆虐兩年後,市道逐漸好轉,市場期望匯豐去年表現應較08年大為改善,事前樂觀地預測匯豐可錄得不俗盈利增長,結果匯豐盈利僅較08年改善不足2%,難免令市場失望。究竟這反映的是匯豐的經營未臻理想,抑或是全球經濟沉痾未癒,致匯豐有志難伸?相信後者佔的因素頗大。

觀察匯豐09年的全年業績,有幾點值得留意。首先,其北美洲業務虧損大幅減少,從08年的勁蝕150多億美元,到去年的蝕77億,虧損減少接近五成。

然而,除北美洲外,其他地區的業務卻反映了經營的困難。香港作為對匯豐盈利貢獻最大的地區,盈利比對上一年還少四億,為五十餘億美元;歐洲業績從逾百億減至四十億,中東地區業務更倒退七成多,至四億多。歐洲與中東地區並非金融海嘯的風眼,但匯豐業務的倒退,顯示其實質經濟仍受打擊,並未完全復原過來。

一向以來,匯豐銀行的業務由北美、歐洲和新興市場平均承擔,形成「三腳櫈」之勢。從去年的業績表現看來,三者皆好不到哪裡去。歐洲備受歐豬五國(PIIGS,葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘及西班牙)債務困擾,近期歐元弱勢,更受到國際炒家狙擊,前景不妙。美國失業率仍然高企,商業銀行倒閉陸續有來,經濟尚未回穩。

新興市場中,香港的表現已屬令人滿意,但在環球低息環境中,息差收入銳減,致業績大打折扣。匯豐銀行作為本港最大的存款銀行,卻坐擁大量資金不能貸出,無法從中賺取息差收入,顯見實體經濟疲弱,市場缺乏借錢需求。香港尚且如此,歐美諸國的情況只有更差。

除利息收入大減外,匯豐銀行的工商業務與私人銀行業務都較08年為差。較為矚目的是其環球銀行及資本市場業務,這是因為去年上半年銀行利用超低利率進行投機炒作,其時市場從金融海嘯的谷底反彈,故獲利甚豐。但以炒賣來創造盈利的技倆未來難以持續,因為後市的波動及波幅正在收窄,勢影響投資收入。

匯豐銀行低於市場預期的盈利表現,反映環球經濟還未從海嘯的陰霾中走出,前債未清,經濟復甦的力度不足,金融市場崩潰造成的衝擊,後遺症還未完全清除。