樓宇供應不足 出招要多要快

差餉物業估價署公佈，今年與明年私人住宅的預測落成量，分別為一萬四千和一萬一千個左右。今年落成量雖已比去年倍增，但仍無法滿足每年約二萬個需求，市民擔心上車無望，樓市更加熾熱。政府未來必須頻密、多推各種微調樓市措施，才能緩和市場情緒。

香港地產市道的特色是易熱易冷。從零五到零七年，每年的新單位落成量都超過一萬，但樓價升得少，市民買樓的興緻也不高。去年資金氾濫，推動樓價飈升，結果越貴越被搶購，使第四季的整體售價指數，較零八年同期升百分之二十三。

最近房協推出四百多個夾屋餘貨叠翠軒，首日派表達二萬五千份，市民一窩蜂急上車，使十年樓齡的「賣剩蔗」忽然成為「搶手貨」，樓市的熾熱可見一斑。

問題是香港樓市易熱易冷，若政府出招過重，例如復售居屋，可能會過猶不及，釀更大社會不穩。九七年的「八萬五」建屋政策就是重招，後果如何？市民心中有數。

調控樓市如烹小鮮，必須慢火細煎，不能操之過急，要保持對樓市的敏感度，同時頻密地出台微調措施。政府已出招增加未來土地供應，但緩不濟急，無法短期推中小單位應市。為抒緩市民上車難的擔心，當局仍有多項措施可用：

其一，增加住宅供應。除夾屋外，房委會有意把近四千個居屋餘貨在今年內全數推出。如果計劃屬實，可以滿足不少基層市民的置業需求。

其二，增加土地供應。政府除調整勾地表外，更重要的是設法增加發展商勾地誘因。若發展商還是勾不出土地，政府已提出將元朗一塊土地作公開招標，建設中小型住宅。既然目標明確，有關方面是否可以特事特辦，加快落實，同時準備更多土地，隨時推出？

其三，收緊銀行信貸。最近金管局以監管銀行風險為名，為銀行按息下限設立參考水平，期望控制流入樓市的資金，擠走部份炒家。未來還可出台更多指引，提高炒家成本，緩和樓市升勢。

與市場搏奕，政府必須打心理戰，密集、大量出招，表達對樓市過熱的關注，中和市場亢奮情緒。為樓市降溫，才可換取時間，推行更多長遠房屋政策。