Wednesday, September 01, 2010

遏樓市關鍵 在中下價樓供應

九龍塘義德道地皮成交價遠超市場預期,每平方呎價高達一萬六千多元,成為九龍新地王,外界憂慮樓市再升溫。港府固然要打擊炒風,但針對的不止豪宅市場,更要瞄準中下價樓宇供應不足問題,才能解決樓市癥結。

樓市三分 押重注豪宅價飈

昨日賣地氣氛較市場預期更熾熱:首先,地皮售價十二億八千五百萬元,比市場預計的九億至十一億元更高;其次,售價比勾地價高出近倍;更明顯者,拍賣短短二十分鐘,共出現六十五口承價,反映發展商急於搶購優質豪宅地皮。

發展商積極投地,因看好香港豪宅市道,相信兩三年後,此地建成豪宅最少可以二點五萬至三萬元呎價出售。賣地佳績勢將刺激發展商,盡量將手上優質土地,甚至偏遠新界地,亦規劃成豪宅出售。因只要增加建築成本二、三千元,物業售價便可多賣五千至一萬元一呎。

至於兩三年後本港豪宅會否再推升至數萬元一呎,若屆時有價有市,反映香港經濟蓬勃;但若銷售呆滯,則因豪宅泡沫吹大至難以承受,箇中不無風險。

要看清目前樓市,就要知道樓市不只是兩極化,而是已分為三個階層:其一是超級豪宅,樓價已比九七年高位升逾五成;其二是大型屋苑,樓價逼近九七年歷史高峰;其三是中小型樓宇,尤其新界住宅,樓價約為九七年高位八成。

對豪宅市場,港府應維持不斷出招遏抑,以免種下更大泡沫及拉升中下價樓的價格,但要根本解決樓市問題,就必須對準中下價樓宇供應斷層問題。市民正是擔心缺乏供應、擔心豪宅炒風會扯高中小型住宅價格,才會廣泛出現復建居屋的訴求。

新加坡亦面對樓價急升問題,星洲政府除一再加招遏炒風,如減少二套房按揭成數等,更同時大增住宅供應,承諾明年興建二萬二千間組屋,讓中下層上樓有望。

借鑑星洲 增住屋助中下層

特首即將發表《施政報告》,要回應資助市民置業的諮詢,屆時必須拿出解決樓市核心問題的辦法,無論復建居屋與否,都必須設法提供足夠中小型住宅,滿足一般市民住屋需求,才可紓緩市民的憂慮及抱怨。樓市不單是經濟問題,更是政治問題,若不能對症下藥,將成為政府的施政包袱。

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