Tuesday, August 31, 2010

新加坡再遏樓市 港府要準備

九龍塘地皮今天拍賣,預計可創佳續,港府需加招調控。新加坡剛推出遏樓市措施,效力有限,因擔心國際金融市場一旦轉弱,樓市又下跌,將衝擊經濟。香港情況類同,但亦需不斷出招,遏止樓市泡沫漲大。

未用狠招 防用力過猛

九龍塘義德道地皮位處豪宅區,供應罕有,銀碼亦不高,估計求地殷切的發展商將積極競投,可能創九龍地價新高,港府需準備加招應對。

無獨有偶,新加坡昨已加推遏樓價措施,二套房按揭由八成減至七成、首付現金由百分之五增加至百分之十、並將徵收樓宇印花稅範圍由一年內易手擴至三年內,以增加炒家成本。

新加坡今年內已一再出招遏樓市,因該國第二季樓價較去年同期上升百分之三十八,並超越九六年的歷史高位,令政府不得不加碼。然而新招針對炒風,只屬年初遏樓市措施的加強版,威力不算強。

究其原因,不是星洲政府欠缺狠招,而是不敢動用狠招。此次樓價升浪屬周期性,由洶湧熱錢與超低息環境造成,未必長久持續。目前外圍經濟陰霾密佈,西方國家面臨雙底衰退,若遏樓價出招過重,一旦遇上金融市場大跌,資金大幅撤離,星洲樓市恐隨之重挫,並增加銀行呆壞帳,將嚴重衝擊經濟。故新加坡不願對樓價出重手,只求壓止升勢。

香港樓市問題與新加坡相若,但情況更嚴峻,因沒有如新加坡般向國民派廉價公屋,本地夾心階層無房屋資助,又負擔不了高昂私樓價格,才有復建居屋的訴求,並逼政府不斷出招控樓市。

囿於外圍形勢未明,港府亦如星洲不敢對樓市施以重招。但港府卻必須不斷加推措施,非為推倒樓價,而是在樓市頭上懸著一把刀,務使樓價不致狂升不休,那未來泡沫爆破的傷害將更大。

港府今年不斷出招,對樓市暫起到累積效應,形成拉鋸局面:買家擔心樓價即將下調、入市審慎;賣家則企硬不減價。故樓價雖因兩周前賣地成績理想而推高,但交投趨靜。今天賣地即使破紀錄,亦未必即時刺激樓市。

頻出招換時間 不斷增供應

但為免樓價再飈吹大泡沫,港府亦要不斷出招,並藉此換取時間:一來把握機會加推土地,增加供應;二來為中長期土地供應作規劃,只要能令公眾看到未來供應平穩,才有機會令樓價長期趨穩。

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